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界面新闻记者 | 王妤涵(hán)

在全球化浪潮的推动(tuīdòng)下，中国物业服务行业正(zhèng)经历一场前所未有的转型与加速，曾被视为地产行业附属(fùshǔ)的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局与中埃合资企业(hézīqǐyè)地平线运营(yùnyíng)管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司的股份持有者，将承接此次(cǐcì)合约中的物业管理服务(fúwù)。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份(gǔfèn)等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了出海征程(zhēngchéng)。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业事业部(shìyèbù)研究副总监彭雨(péngyǔ)在接受(jiēshòu)界面新闻采访时表示。

从时间轴来看，物企出海早有先行者探路(tànlù)。

早在2014年(nián)，彩(cǎi)生活就收购了新加坡物业公司(wùyègōngsī)Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意(yǒuyì)将服务边界(biānjiè)拓展至(zhì)社区增值服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐(bùfá)。

2024年以来，更(gèng)多的物业企业加入到出海行列，路径(lùjìng)也更加多元。

去年3月(yuè)份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋(āliánqiú)中国创新中心签署战略合作协议(xiéyì)，探索城市公共服务(gōnggòngfúwù)合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备(shèbèi)运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途(zhēngtú)也并非坦途。

宋都服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则(zé)在2024年11月宣布出售MAG部分股权(gǔquán)，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损(kuīsǔn)明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营所面临的复杂挑战(tiǎozhàn)。

与国内相比，海外市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等(děng)方面均有(yǒu)可能存在差异，双方未必能达成同样地(dì)服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中(zhōng)占比最大的，选择出海也势必会带来(dàilái)一系列的就业问题(wèntí)。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题(kètí)。

“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中(zhōng)物智库高级研究员(yánjiūyuán)宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会(huì)有一定(yídìng)提升(tíshēng)。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这(zhè)也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化用工(yònggōng)面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化(wénhuà)冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓(jīngsuǐ)与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的物企(wùqǐ)，普遍为国内市场(shìchǎng)经营(jīngyíng)状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉(jùxī)，此次中海物业承接的项目涵盖(hángài)10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据中海物业方面介绍，未来(wèilái)会将国内的智慧(zhìhuì)物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建(gòngjiàn)“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展来看，这一海外突破背后，是其近年来的(de)深度战略调整(tiáozhěng)。

财报(cáibào)数据显示，2024年，中海(zhōnghǎi)物业实现营业收入140.24亿元，同比增加(tóngbǐzēngjiā)7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司(gōngsī)普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体(jùtǐ)来看，4.31亿平方米的在(zài)管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业(wùyè)项目，较2023年(nián)增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一(zhèyī)数据也指向中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展(tuòzhǎn)的战略转型。

“从特点来看，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对界面(jièmiàn)新闻指出。而(ér)依照“跟随”对象(duìxiàng)的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为(wèi)负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区(zhōngyāngshāngwùqū)运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程(gōngchéng)，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常较大，且(qiě)确定性高(gāo)、客户信任度(xìnrèndù)高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的优质供应商，跟随大客户的全球化业务布局，承接客户的非核心(fēihéxīn)业务外(wài)包服务，比如特发(tèfā)服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常要求物企(wùqǐ)具备极强的(de)标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准(shuǐzhǔn)的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前(dāngqián)国内物企出海的本质，仍(réng)是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海”的模式，在(zài)当前阶段具有显著的现实(xiànshí)合理性和可操作性。

行业(hángyè)变局下的生存之道

当中国物业企业集体将目光(mùguāng)投向海外，背后(bèihòu)是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由(yóu)“高速增长”转为“高质发展”，物业上市公司的(de)管理规模增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据(tǒngjìshùjù)显示，2024年，物管(wùguǎn)行业管理(guǎnlǐ)面积均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次(shǒucì)跌至个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓(fànghuǎn)。

从资本表现(biǎoxiàn)来看，2024年全年，物业板块总市值跌幅为2.67%。进入(jìnrù)2025年以后，总市值稳步小幅(xiǎofú)增长，整体呈现温和复苏(fùsū)态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等(děng)压力，让行业整体的利润率(lìrùnlǜ)承压。

“未来，国内市场仍将处于高度(gāodù)竞争的(de)状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型(zhuǎnxíng)、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而出海，无疑为头部(tóubù)物企实践这些转型(zhuǎnxíng)方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的是，政策的东风(dōngfēng)正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振(tízhèn)消费专项行动(xíngdòng)方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励(gǔlì)外商投资(wàishāngtóuzī)产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内企业有机会出海参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新(chuàngxīn)。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更(gèng)多目光投向海外市场(shìchǎng)，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望将(jiāng)海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力(yālì)持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业企业(qǐyè)开拓全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备(jùbèi)出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力的持续(chíxù)提升(tíshēng)，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设(jiànshè)“一带一路”倡议的(de)进一步发展与推广，将会有更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融(jīnróng)、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样(tóngyàng)有望进一步增加。

在此基础上(shàng)，随着物企海外业务探索(tànsuǒ)的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接(zhíjiē)参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象(guójìxíngxiàng)。